年银川人口增长56.59万人！

56万的增长，在银川往年几万的人口增加上翻了数十倍！

所以大家眼中，银川调控都刹不住的房价，是有原因的。

因为需求！

01新房套，新增人口2.3万人！

据宁夏易居监测中心统计，年银川三区两县预售项目共个，取证张，共套房源入市，其中住宅用房共套。

年因为调控，银川新房供应量和成交量与年相比是下行的。据银川市统计局发布的数据，年1-12月银川商品房销售面积.57万㎡，同比下降14.9%，住宅销售面积.2万㎡，同比下降21.7%。

大家本以为年银川楼市很凉，其实不然，据相关统计数据，去年银川商品房月均供应面积46.5万㎡/月，月平均去化量53万㎡/月。由此，银川商品房供销是相对平衡的。

但影响楼市最明显的因素是人口。我们不得不警惕，年银川人口增速减缓了。

七普后，年银川人口暴增56.59万人，一时间市场沸腾，这些可以说都是实实在在的需求。而据最新统计年银川常住人口.2万人，在年.9万人的基础上，仅增加了2.3万人，增长大幅减少。

除年，年银川人口增长与历年相比，竟是近5年增长最少的一年！

02银川暴涨的购房需求

今年以前银川房价能“疯涨”，无外乎，土地和需求。

我们先看土地。

一：银川住宅用地其实很紧俏！

在银川土地成交结构里，工业用地占比远比住宅要多。仅统计一年期的土地成交情况来看。

这是年5月-年5月，银川土地成交情况。

在这一年里，有8个月银川的工业用地成交占比超过了65%，住宅用地交易很少，甚至有好几个月没有宅地成交。

而年截止今天，银川供应土地22宗，19宗为工业用地，2宗为宅地，1宗为其他！

宅地供应稀缺也是一目了然，而极度紧俏的宅地，在银川自然也更贵。

再贵，终究都要算在房价的成本里，为此买单的还是买房人。

二：人口增长带来的硬需求

过去，银川常住人口是非常稳定的，每年增长约几万人。但年末，银川市常住人口.31万人。一年时间，银川市人口增长了56.59万人。

这都是购房主力军。

03年银川楼市的分割线！

人口是影响购房最有杀伤力的数据，去年一年银川人口增长不到2.4万人，购房需求也是大打折扣的。

没有足够的外来人口，银川楼市靠什么支撑？

周边县市？在年暴增的56.59万人中，相信绝大部分是来自银川的周边人群。而在限购政策下，宁夏人也是有所力不从心。

新“银八条”中明确规定“宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购2套住房，宁夏以外户籍个人在银川市辖区限购1套住房”

对于想购买二套房的宁夏人来说，门槛也有所提高“二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%。”

政策对于宁夏有钱人来说，全款买2套也不是什么事，但银川绝大数的购房群体，还是刚需和中端改善。

当前的购房现状是：

刚需现在在银川首付买一套住宅，对有些家庭来说已经比较有难度，更别提二套了；

对于改善来说，买一套也许稍有余钱，但二套50%的首付，也只能望尘莫及。毕竟银川普通改善类的住宅也已过百万了！首付不低于50%，意味着一下子就要掏出五六十万出来，腰包不够鼓的改善，怕也是底气不足。

当前严格的调控下，中高端改善客，在没有二套50%的首付下，想要换改善类住宅，只能抛售第一套房产，再以首套的身份进入市场。

我们也能看到从去年开始，银川二手房市场的挂牌量是激增的，从2万多套到目前的5万余套。

以银川当前的人口量，及目前银川二手房挂牌量，楼市房源很充裕。

与大城市相对比，杭州、长沙，这些拥有千万级人口的大城市，二手房挂牌量也只有几万套。

与西北最近的城市兰州相比，目前兰州二手房挂牌量2.4万余套，银川则是兰州的2倍多。

向来“物以稀为贵”，万人口的银川，二手房挂拍量足足有5万！，新房开发量也并不少，没有足够的人口增加，宁夏人又限购了,那谁来消化这些房子？

04同期今年银川楼市冷静了！

今年银川楼市有多冷静，看完这些官方数据就明白了。

近日，银川市统计局发布了银川1-2月房地产开发投资运营情况。从统计结果来看，1-2月银川市场主要运行数据呈现“一增三降”的态势。其中，全市完成房地产开发投资11.33亿元,同比增长33.4%。而施工面积与去年同期相比则是下降了3.5%；竣工面积下降了55.5%；商品房销售面积同比下降了30.2%；商品房销售额同比下降了25.8%。

详细来看商品房中的销售数据：

1-2月,全市商品房销售面积49.50万平方米,实现销售额37.92亿元,分别同比下降30.2%和25.4%。

住宅销售面积42.16万平方米,实现销售额33.81亿元,分别同比下降30.9%和25.8%；

办公楼销售面积0.50万平方米,实现销售额0.34亿元,分别同比下降21.6%和9.0%;

商业营业用房销售面积2.72万平方米,实现销售额2.63亿元,分别同比下降25.3%和23.2%;

其他销售面积4.12万平方米,实现销售额1.14亿元,分别同比下降26.3%和23.8%

写在最后：

银川房价快速上涨的时代已经结束了，未来随着人口暴增带来的红利逐渐消弭，银川购房需求随着市场预期的转变，也会逐渐下滑。

“企稳”在年的银川，很重要。

不仅是要给予市场好的预期信心，更是要购房者和开发者，都看到这个城市有好的预期。

拥有上行的经济、可观的人口增量、维持着稳中有涨的房价……才会有源源不断的需求流入市场中。

如果楼市一旦进入下行，房价开始持续下跌，那在“买涨杀跌”的情绪下，银川也会像今天的太原一样，万元楼盘腰斩，促销频出，市场低迷不振。